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　　6月20日◈✿，陕文投资本公告称◈✿，旗下在管城改基金“嘉兴文投星光股权投资合伙企业（有限合伙）”（简称“文投星光”）于备案10日后完成首投◈✿，以千万资金体量现身西安西腾星光产业运营有限公司（简称“西腾星光”）的西安灯泡厂项目◈✿。

　　作为陕文投集团旗下私募管理机构◈✿，陕文投资本此番快速出手“工业城更”◈✿，正向市场传递出“盘活存量”的重大信号◈✿，一批老工厂有望获得现代资本助力◈✿。

　　其历史可追溯至1970年元月◈✿，在省政府出资107万元黄瓜苹果官方二维码◈✿，于东郊田家湾新建一座年产能600万只的灯泡厂◈✿，计划生产普灯◈✿、特灯◈✿、低压灯3种产品◈✿。但受时代所限澳门太阳集团网站入口◈✿，其配套产线一直未完全跟上◈✿，以致建成后的13年里◈✿，年产能始终徘徊在300万只左右◈✿。

　　80年代中后期黄瓜苹果官方二维码◈✿，可谓灯泡厂的“光辉岁月”◈✿。多次产能扩张与技术升级◈✿，以及与上海亚明灯泡厂（今上海亚明照明有限公司）的经济联合◈✿，最终使其扭亏为盈◈✿，并于1989年步入巅峰◈✿，年产值超1469万元◈✿、年产能达2500万只灯泡黄瓜苹果官方二维码◈✿。

　　但行至90年代◈✿，受东南沿海民营小厂与国际灯泡巨头轮番冲击黄瓜苹果官方二维码◈✿，加上新型节能灯对传统白炽灯的技术颠覆◈✿，这座国有照明老厂最终于1996年全面停产◈✿。

　　转机出现在2024年2月澳门太阳集团网站入口◈✿。西腾产投旗下子公司西腾星光与西安工投达成合作◈✿，计划重启灯泡厂◈✿。据悉澳门太阳集团网站入口◈✿，双方将在工厂遗址上◈✿，重建一个“全类型棚拍+全流程制作”的短剧基地◈✿，同时还设置了艺术街区◈✿、都市社区◈✿、精品公寓等商业黄瓜苹果官方二维码◈✿，将在东郊打造继半坡国际艺术区◈✿、老钢厂创意园之后的第三个工业城更项目◈✿。

　　地理位置来看◈✿，项目位于二三环之间的咸宁路上◈✿，从6号线卫星测控中心或田家湾站出站◈✿，只需步行3◈✿、4分钟就能到达◈✿；临近的田马路口公交站共有8条线路经停◈✿，自驾◈✿、公共交通都算方便◈✿。

　　在投资体量上◈✿，西腾方面介绍称◈✿，由于砖混结构重建与专业影视设备购置的前期投入◈✿，所需资金约为1亿元◈✿，系其操刀的最贵城更项目之一◈✿。

　　从招商来看◈✿，项目将围绕灯泡厂千余名职工与家属＋“军工城”周边工业人口的主流客群◈✿，重点招引“市井消费”与夜经济品牌◈✿，旨在推动整个社区的消费升级◈✿。

　　数据显示澳门太阳集团网站入口◈✿，项目所属的等驾坡街道与毗邻的韩森寨街道◈✿，巅峰期共有114个大中小工厂◈✿，职工数近10万人◈✿。按七普数据来算◈✿，两地常住人口已超29.34万人◈✿，其中15-64岁占比74.90%澳门太阳集团网站入口◈✿。

　　笔者另在现场看到◈✿，该工厂目前已完成产线设备拆除◈✿、原有商户搬离◈✿、水电消防重建等一系列工程◈✿，部分楼宇也正在进行外立面修葺◈✿、内部软装◈✿。

　　另据工作人员透露◈✿，除阅文集团的战略入驻外◈✿，他们还与婚纱摄影◈✿、汽车文化◈✿、短剧拍摄◈✿、创意文化等多家企业达成签约◈✿，预计将在今年9月全面开业◈✿。

　　事实上◈✿，陕文投资本在本土机构中很有特点◈✿，即非常突出的倾向于“民生消费”◈✿，从其多次出手的背景来看◈✿，也抓住了“集中内外”的双重契机澳门太阳集团网站入口◈✿。

　　在2021年西安被确认为第一批城市更新试点城市以后◈✿，西安工投就一直以“业主方”身份◈✿，加速盘活手中老工厂资产◈✿，先后将西安太阳食品集团◈✿、西安汽车工业公司◈✿、西安电梯厂等老厂区打造成“量子晨”◈✿、“夜未央”黄瓜苹果官方二维码◈✿、“印象红旗”等特色园区◈✿。（详见《》）

　　此一背景下◈✿，市场化力量正在加速壮大◈✿。典型者如西腾产投◈✿，在2018年成立后◈✿，一直坚持着产业园与城市更新的双线万㎡◈✿，除了将校企资产通瑞大厦改造为“长安时间·1956”以外黄瓜苹果官方二维码◈✿，他们还参与过糖酒厂◈✿、西钞厂◈✿、缝纫机厂等不少工业城更项目◈✿。

　　焦点案例是其作为“业主方”◈✿，与永兴坊◈✿、娱跃文化联合出资1.5亿元◈✿，参与曼蒂广场城改开发◈✿，并最终推出“全国文旅标杆”的长安十二时辰主题街区◈✿。（详见《》）

　　在双重契机的推动下◈✿，陕文投资本在成功投资易点天下（301171）◈✿、荣信文化（301231）之后◈✿，渐渐突出了“老项目发新枝”的特点◈✿，尤其是通过与24家陕西企业及个人合资1.28亿元◈✿，参与真爱生活广场的盘活改造◈✿。

　　工商信息显示◈✿，文投星光第一大LP系出资1550万元的西腾产投◈✿，持股占比77.50%◈✿；西安财金城更基金出资400万元◈✿、占比20%◈✿；GP方由陕文投资本出任◈✿，投资50万元◈✿，占比2.5％◈✿，存续期限为15年◈✿。

　　在三方合作模式方面◈✿，西安工投提供资产◈✿，西腾负责改造与运营◈✿，而陕文投资本的加入◈✿，不但将为项目提供部分资金◈✿，亦有协同陕文投集团导入“影视国资”的专业资源之意◈✿，从而助力灯泡厂的顺利招商◈✿。

　　笔者走访时发现◈✿，从沿咸宁路向西约2公里◈✿，还有一家1956年开业◈✿、并延续至今的百货公司——咸宁国营百货商场◈✿。商场成立之初◈✿，就是为方便军工城大量工厂职工的生活所设◈✿，性质为国有企业◈✿，主要售卖副食◈✿、针织◈✿、鞋帽◈✿、服装◈✿、文具等日用百货◈✿。

　　漫步其中会发现◈✿，商场专柜上有着许多颇具年代感的老牌子◈✿、老物件◈✿，如早就绝迹的海鸥牌洗头膏◈✿、铁皮青蛙玩具等◈✿。在泛黄的白漆墙面上◈✿，甚至能看到“发展经济◈✿、保障供给”的大字报◈✿。在这里◈✿，玻璃柜台◈✿、算盘结账◈✿，更是随处可见◈✿。

　　观察商场的购物客群◈✿，除了一些因网红推荐来打卡的年轻人外◈✿，其大量客群仍是周边社区街坊◈✿，整体以中老年人为主黄瓜苹果官方二维码◈✿。这几乎与“军工城”如今的人口画像完全一致◈✿。

　　以活跃的龙湖香醍天街为例◈✿，其开业前三天销售额达3500万元◈✿，总计客流量超33万人次◈✿，人均消费约106.06元◈✿。考虑到军工城覆盖的5个街道总计67.60万常驻人口◈✿，也就是说区域内唯一大型盒子商业的开业◈✿，竟能带动了半数“军工城人”的消费◈✿。

　　在单一商业主体的现状下◈✿，西安灯泡厂这一“非标商业”或许迎来不错的机遇◈✿，开放式的市井氛围更易于和邻里间形成互动◈✿，“老街坊”居多的特征◈✿，恰是咸宁百货日久不衰的关键因素◈✿。

　　行文至此◈✿，我们会发现◈✿，在现代大型商业纷纷而至的当下◈✿，以大华1935澳门太阳集团网站入口◈✿、3511创意街区为代表的老旧厂房改造项目◈✿，不但在网络上成为网红◈✿，而且在现实上做到了长红◈✿，均已反映出“人情味与怀旧感”正在显露差异化竞争优势◈✿。

　　如果站在资产的视角◈✿，我们认为盘活存量的大棋局中◈✿，“国有资产+民企运营+市场化基金”的模式有望成为主流◈✿，从而最有效地实现商业目标◈✿。

　　注◈✿：7月30日◈✿，陕文投资本顺利完成千万元A 轮增资◈✿，除陕文投集团追投外◈✿，荣信文化（301231）亦首度出资◈✿，成为股东序列中继易点天下之后的第二家本土上市公司◈✿。据悉◈✿，陕文投资本将在文旅消费◈✿、数字经济◈✿、智能制造三大赛道持续发力◈✿。大阳城集团网站◈✿，122cc太阳集团◈✿，suncitygroup◈✿，申博太阳城官方网站◈✿。suncitygroup太阳集团◈✿，122大阳城集团网站◈✿，